Comprendre les financements pour développer l’habitat intergénérationnel

La création de logements intergénérationnels répond à un triple défi : le vieillissement de la population, la montée des besoins en logements abordables pour les jeunes et le maintien du lien social. En France, selon l’Insee, la part des 65 ans et plus représentera près de 25% de la population d’ici 2040. Parallèlement, la précarité étudiante et la difficulté d’accès au logement pour les jeunes actifs se renforcent. Les besoins convergent, et l’habitat intergénérationnel apparaît comme une réponse concrète et humaine à ces réalités (source : Insee, “Projections de population à l’horizon 2070”).

Mais la création de tels logements nécessite un accompagnement. L’État, les collectivités et certains organismes spécialisés ont ainsi développé des aides publiques pour soutenir ces initiatives, du montage du projet jusqu'à sa gestion.

La Caisse des Dépôts et Action Logement

• La Caisse des Dépôts encourage les projets de logement social innovant, dont l’intergénérationnel. Elle accorde des financements via des prêts à taux préférentiel (prêt locatif social – PLS, prêt locatif aidé d’intégration – PLAI) pour les opérations menées par des bailleurs sociaux. Le projet doit intégrer la mixité d’âges et une dimension sociale clairement identifiée.
• Action Logement soutient à la fois la construction et l’aménagement de logements destinés aux salariés, mais propose aussi des dispositifs ciblés sur le logement des jeunes actifs et des seniors autonomes. Les porteurs de projets peuvent obtenir des aides financières à l’investissement ou à la réhabilitation d’immeubles existants (source : Caisse des Dépôts, Action Logement).

Les subventions de l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat)

L’ANAH propose un dispositif clé : “Habiter facile”, qui finance jusqu’à 50% du coût des travaux d’adaptation d’un logement pour le rendre accessible à une personne âgée ou en situation de handicap. Lorsque l’opération s’inscrit dans une logique intergénérationnelle (création d’un logement partagé ou sous-location à un jeune), les aides peuvent être mobilisées sous réserve de respecter les critères sociaux et techniques de l’agence. La subvention portera sur l’adaptation, la rénovation et parfois sur la création d’espaces communs (Source : ANAH).

• Montant maximal des aides : jusqu’à 20 000 € par logement, en cumul avec d’autres financements.
• Conditions : s’adresser à des publics modestes, respecter un plafond de ressources pour les occupants.

Le soutien de la CNSA (Caisse Nationale de Solidarité pour l’Autonomie)

La CNSA finance différents appels à projets pour des solutions alternatives à l’EHPAD, dont l’habitat inclusif et intergénérationnel. Les subventions concernent le fonctionnement (animation, coordination), mais également l’investissement pour adapter ou créer des logements. En 2022, la CNSA a dédié plus de 50 millions d’euros à l’habitat inclusif et au soutien des porteurs de projets locaux (Source : CNSA – Rapport annuel 2022).

Outre les dispositifs nationaux, certaines aides sont attribuées dans le cadre d’expérimentations menées par des collectivités territoriales, des métropoles ou des départements. Elles prennent souvent la forme d’un appel à projets annuel ou ciblé.

L’exemple du Plan d’Investissement dans les Compétences (PIC) et du Plan Logement d’Abord

• De nombreux départements, dont la Loire-Atlantique, s’appuient sur le Plan Logement d’Abord pour accompagner les initiatives mêlant inclusion sociale, accès au logement et innovation. Les financements couvrent alors la phase d’ingénierie, les études de faisabilité et parfois le soutien à la mise en œuvre (source : Préfecture Loire-Atlantique).
• Le département peut soutenir des projets via le Fonds de solidarité pour le logement (FSL), en priorité pour l’adaptation de logements à la colocation intergénérationnelle ou pour des bailleurs sociaux qui créent des espaces intergénérationnels.

Un exemple concret : en 2023, la ville de Nantes et Nantes Métropole ont lancé un appel à projets pour soutenir la rénovation d’immeubles destinés à la colocation intergénérationnelle, avec une subvention allant jusqu’à 25% du coût des travaux (source : Nantes Métropole).

Programme « Habitat inclusif »

Ce programme doté de près de 45 millions d’euros jusqu’en 2025 cible les projets combinant logement, accompagnement et lien social. Il s’adresse directement aux porteurs de projet, souvent à l’échelle d’une commune ou d’un bailleur social. La subvention porte sur :

• L’adaptation du bâti (accessibilité, création d’espaces partagés)
• L’organisation d’animations pour favoriser la vie collective intergénérationnelle
• La formation des personnels ou bénévoles chargés d’animer la vie collective

La CNSA, la DGCS (Direction générale de la cohésion sociale) et la plupart des Conseils Départementaux pilotent ce dispositif. Il s’applique aussi bien en habitat rural qu’en milieu urbain (Source : CNSA/DGCS).

La TVA réduite à 5,5% pour certains travaux

Les porteurs de projet bénéficient d’un taux de TVA réduit à 5,5% pour les travaux visant l’amélioration, la transformation, l’aménagement et l’entretien des logements destinés à l’habitat social ou intergénérationnel (sous réserve de conditions d’éligibilité selon le Code général des impôts, art. 278-0 bis).

Des exonérations foncières et aides à la gestion locative

• Possibilité d’exonération temporaire de taxe foncière sur les propriétés bâties, notamment dans certaines communes ayant signé une convention avec l’ANAH.
• Soutien à la gestion locative sociale, par le biais de subventions à l’accompagnement des résidents (apparaissant dans les budgets d’action sociale de la CAF ou dans certaines conventions ACS – aides à la gestion locative sociale).

Le dispositif Loc’Avantages

Pour les propriétaires qui souhaitent louer à un jeune ou à un senior dans le cadre d’une cohabitation intergénérationnelle, le dispositif “Loc’Avantages” (ex-Louer Abordable) ouvre droit à une réduction d’impôt, proportionnelle à la modération du loyer pratiqué et à la durée de l’engagement. Il est cumulable avec certains travaux subventionnés par l’ANAH.

La Loire-Atlantique se distingue par une politique volontariste en matière d’habitat partagé. En 2023, le département a inscrit dans son Schéma départemental de l’habitat et de l’hébergement un soutien actif aux dispositifs d’habitat intergénérationnel et inclusif.

• Soutiens financiers pour les porteurs de projets : Appels à projets réguliers de la CAF de Loire-Atlantique, des subventions départementales à la création ou à la rénovation, et la possibilité de bénéficier du Fonds Départemental d’Insertion (FDI).
• Appui technique et accompagnement : De nombreuses associations spécialisées – comme Cohabilis ou Ensemble2Générations Loire-Atlantique – apportent conseil et ingénierie de projet, avec parfois des financements complémentaires issus de partenaires privés (fondations, entreprises mécènes).

Une enquête menée par le Conseil départemental en 2022 a montré que 40% des nouveaux habitants d’un logement intergénérationnel accédaient ainsi à un logement adapté, évitant soit un isolement pour les seniors, soit une précarité résidentielle pour les plus jeunes (source : Conseil départemental Loire-Atlantique, Enquête “Vivre ensemble” 2022).

Zoom sur quelques dispositifs locaux

• Prime à la colocation : Certaines communes (comme Saint-Nazaire) offrent une prime forfaitaire à la colocation intergénérationnelle, sous réserve de conventions signées avec un acteur associatif reconnu. Le montant varie de 300 à 800 euros, selon la durée et le public accueilli.
• Aides des Caisses de retraite : Les CARSAT et la MSA de Loire-Atlantique accordent des aides à l’adaptation du logement lorsque le projet inclut une cohabitation senior/jeune, permettant notamment l’achat de matériel ou le financement de menus travaux.

Les projets intergénérationnels peuvent être portés par différents acteurs :

• Bailleurs sociaux et organismes HLM
• Communes ou intercommunalités
• Associations agréées œuvrant dans l’habitat ou le lien social
• Propriétaires particuliers, sous conditions (location solidaire, convention avec l’ANAH, etc.)

La procédure d’accès aux aides varie selon la nature du porteur et du projet :

1. Identifier le dispositif adapté (national, local, spécifique à l’habitat inclusif, ou fiscal)
2. Constituer un dossier avec présentation du projet, plan de financement, statuts et pièces justificatives
3. Déposer la demande auprès de l’organisme concerné : ANAH, CNSA, Conseil départemental, CAF, commune…
4. Se faire accompagner, si besoin, par une association référente ou la Plateforme locale de l’habitat

Face à une demande de logements adaptés et à la nécessité de rompre l’isolement, les pouvoirs publics sont de plus en plus favorables au développement de l’habitat intergénérationnel. D’après le Ministère de la Transition écologique, 2 500 colocations intergénérationnelles ont été accompagnées en 2022 au niveau national, et les objectifs sont à la hausse (source).

La diversité des aides et dispositifs incite à la créativité et à l’innovation, tant au niveau de la construction que de l’accompagnement. Pour les familles, les jeunes comme pour les seniors, ce mode d’habitat hybride ouvre des perspectives de solidarité renouvelée, au service de territoires plus inclusifs et chaleureux.